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房住不炒又祭“大杀器”!房产商要断粮?

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发表于 2019-7-12 09:51:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
  房住不炒又祭“大杀器”!房产商要断粮?

  7月11日,据澎湃新闻报道,因按照监管要求进行余额管理,光大兴陇信托有限责任公司(下称光大信托)发布紧急通知称,截至今日12时,暂停所有房地产类项目募集(包括直销和代销),12时后已募集的此类项目全部退款。
  

房住不炒又祭“大杀器”!房产商要断粮?

房住不炒又祭“大杀器”!房产商要断粮?

  分析人士认为,近期地产信托收紧消息频传,再次凸显了“房住不炒”的地产调控思路不动摇。

  银保监会“23号文”促使房产信托监管趋严

  今年以来,房地产信托监管趋严。5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(23号文)时,就强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。此后房地产信托中4种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法,已被监管叫停。

  房产信托为何收紧?

  上述银保监会负责人同时表示,截至2019年5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额14%,较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快,部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患,需要引起高度重视。

  据中国经营报报道,今年上半年以来,土地市场上地王频现,与房地产信托势头太猛密切相关。

  据用益信托数据统计,2019年1~6月份,新增房地产信托募资规模接近3800亿元,占集合信托成立规模的39%。此外,自去年6月份至今,房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。
  

房住不炒又祭“大杀器”!1商要断粮?

房住不炒又祭“大杀器”!1商要断粮?

  中国经营报引述信托从业者的话称, “有利润考核、非标的收益要求摆在那里,再加上强大的刚兑信仰,非标的收益率要下来真的不容易,所以我们不是城投就是地产。”

  华夏时报总编辑水皮点评认为,尽管信托业整体规模是下降,但房地产信托规模却是逆势而升。简单地说,房地产信托业务增长太快,所以引起了银保监会的高度重视。

  10多家信托公司被监管约谈

  中国银保监会有关部门负责人7月6日表示,为加强房地产信托领域风险防控,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会近日开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

  而据澎湃新闻向多位业内人士了解,此次被约谈指导的信托公司,包括光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等十家。

  另据中国证券报7月10日消息,近期部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会,进一步对地产信托融资提出要求:一是要求信托公司地产信托业务事前报告,监管部门将进行逐笔审核;

  二是仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告;

  三是对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务,将严肃追究合规审查责任。

  除了约谈还有罚单

  除了约谈,今年更是有不少信托公司领到“罚单”。

  比如3月7日,粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款,罚款原因包括“违规开展房地产业务”

  3月22日,北方国际信托被天津银保监局处罚,原因是“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”;
  

房住不炒又祭“大杀器”!房产商要断粮?2

房住不炒又祭“大杀器”!房产商要断粮?2

  中融信托5月23日因“开展房地产信托业务不审慎”被监管点名并罚款。
  

房住不炒又祭“大杀器”!房产商要断粮?3

房住不炒又祭“大杀器”!房产商要断粮?3

  并非一刀切给房企“断供”

  但有分析认为,上述措施目的,并非是一刀切的给房企“断供”,而是针对融资中存在在乱象问题。

  新京报引述业内人士的话称,此次监管约谈针对的是高风险、高杠杆等房企融资乱象问题,引导房地产信托健康发展,但不是“一刀切”地给房企“断供”,更不希望引起恐慌。

  另一家信托公司内部人士认为,虽只约谈了部分公司,但警示作用很强,近年监管因房地产信托业务约谈公司还是首次。

  北京商报引述一位不愿具名的资深信托研究员的话表示,约束房地产信托是房地产宏观调控举措的一部分,有利于防范房地产市场过热,推动信托公司更好地服务实体经济。未来,信托公司应该提升房地产信托领域专业化水平,扩充业务覆盖空间,诸如商业不动产、养老地产等,积极开展存量资产的盘活,发展reits等业务。此外,信托公司可以优化业务组合,避免过度依赖房地产业务。

  房产信托收益几何?

  而房地产信托之所以受青睐,原因无非是产品表现稳定收益也高,一般都能给到8%左右的收益。

  21世纪引述深圳一家信托公司负责人的话称,现在一年能给出10%收益的产品,基本上都被“房托产品”包揽。不过并不是所有的房企都有这个实力,一般要排名前100的头部企业。

  用益金融信托研究院7月8日发布的数据显示,从收益率来看,今年1-6月房地产信托收益率分别为8.33%、8.26%、8.40%、8.46%、8.23%、8.31%。

  可以看出,房地产信托产品收益率在4月达到高点后随即开始下行,预计下半年收益率仍将呈现稳中趋降,因“23号文”出台后,头部房企的议价能力强化,信托业内部对优质对手的竞争将更加激烈,这些头部房企的融资成本走低的可能性很高。

  专家点评:积极落实房住不炒

  针对房地产信托被收紧一事,中信证券明明团队指出:在“房住不炒”思路下,二季度以来多项文件要求控制房地产融资,而近期对房地产信托业务监管政策加码,房地产信托融资或将承压。今年一季度信托融资有所回暖,信托资金投向房地产比例扩大,新增信托逐渐向房地产集中。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高,但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,“若是出现约谈,说明窗口指导的力度是很强的,很大程度上也说明当前对于防范金融风险的操作还是比较多的。实际上这对于信托公司的资金发放计划是会有很大的影响,而且也需要积极落实房住不炒的政策。”

  用益金融信托研究院研究员喻智表示,“房地产信托在集合信托产品中的地位上升,在信托业务转型期,房地产信托构成了信托行业管理规模的重要支撑点,短期内难以出现明显下滑。”

  喻智同时表示,但是随着5月中旬的银保监会“23号文”的出台,监管层对过热的房地产信托采取严厉措施,未来房地产信托规模增速或将有所下降。

  占房地产融资比例不大有影响也要6个月后

  而房地产信托融资收紧,对房地产行业影响几何呢?中信证券明明债券研究团队表示,从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。因而今年二季度开始的房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。

  中信证券明明研究团队同时认为,需要注意的是,信托融资占房地产开发融资资金来源比例并不高,但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。

  明明团队表示,房地产开发资金来源中,非银行金融机构贷款占比始终维持在4%以下,而其中信托贷款占比将更低。若将房地产企业融资分为筹资活动和经营活动两个阶段,筹资活动过程中融资方式主要是国内贷款、债券或股票融资以及海外融资,经营活动过程中融资方式主要是定金和预收款等。若排除经营活动中定金和预付款等其他资金来源,非银金融机构贷款占比仍低于10%。

  仅供投资者参考,不构成投资建议

  股市有风险,投资需谨慎

  (文章来源:东方财富证券研究所)

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